Foire aux questions

1/ Quel est l’intérêt d’un avocat spécialiste ? comment le reconnaitre ? 

L’avocat spécialiste à passé un examen pour pouvoir prétendre à l’appellation « spécialiste ». Un avocat spécialiste est un gage de sécurité pour le client car la spécialité correspond à une matière du droit ou l’avocat est particulièrement compétent et expérimenté. 

L’appellation « spécialiste » est protégée et strictement réglementée. Recherchez l’indication de la spécialité sur le site Internet de l’avocat, sa signature par courriel, ou sur son papier en-tête.

Maître BEAUVOIS dispose d’une spécialisation en droit immobilier - droit de la construction et Maître PICART dispose d’une spécialisation en réparation du préjudice corporel.

 

2/ Qu’est-ce que l’assurance dommages ouvrage ?

L’assurance dommages ouvrage est obligatoire et incombe à toute personne qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux. Si un particulier fait réaliser des travaux il devra en principe souscrire cette assurance. Si un constructeur professionnel réalise un ouvrage pour un particulier c’est lui qui aura l’obligation de souscrire une assurance dommages ouvrage. Le point de départ de la garantie est l’expiration du délai de garantie de parfait achèvement qui court pendant un an à compter de la réception des travaux. L’assurance dommages ouvrage couvre tous les désordres de nature décennale. Notamment, elle pourra être mise en œuvre avant la réception, voire avant l’année qui suit la réception, à la double condition d’une mise en demeure restée infructueuse et si le contrat d’entreprise est résilié par le maître d’ouvrage pour défaut d’exécution de ses obligations.

 

3/ L’assurance dommages ouvrage est-elle obligatoire ?

L’assurance dommages ouvrage est obligatoire pour toute personne qui construit ou fait construire. Cela étant précisé, le particulier qui ne souscrit pas d’assurance dommages ouvrage n’encourt aucune sanction.

 

4/ Que faut-il vérifier avant de signer un devis ?

N’hésitez pas à aller sur le site Internet de l’artisan pour vérifier ses qualifications. vérifiez aussi l’ancienneté de l’activité. Avant de signer le devis vous pouvez vérifier auprès du tribunal de commerce, s’il s’agit d’une société, ou auprès de la chambre de l’artisanat, s’il s’agit d’un artisan personne physique, si votre prestataire fait l’objet d’une procédure collective (sauvegarde, redressement judiciaire, liquidation judiciaire). Avant de signer le devis il faut impérativement exiger la transmission par l’artisan d’une attestation responsabilité civile professionnelle et une attestation assurance décennale en vigueur au moment de l’ouverture du chantier. Vous devez notamment à vérifier que la couverture d’assurance correspond à l’activité visée dans le devis. À titre d’exemple, si votre maçon vous propose de réaliser une étanchéité il faut vérifier sur son attestation décennale que cette activité d’étanchéité est couverte aussi en plus de son activité de maçonnerie classique. À défaut, en cas de sinistre de nature décennale l’assurance décennale ne couvrira pas le désordre. Ainsi, si l’artisan s’avère insolvable car il a déposé le bilan ou fermé son entreprise vous serez face à une difficulté économique.

 

5/ Peut-on exiger un délai de réalisation ?

N’hésitez pas à exiger sur le devis l’indication d’un délai de réalisation de manière à éviter qu’une fois le devis signé l’artisan vous impose des délais d’attente trop importants.

Idéalement, l’indication sera double. Il s’agira de faire indiquer sur le devis une date de démarrage de travaux et aussi une date de fin de travaux 

En cas de retard important dans le démarrage des travaux cela vous permettra éventuellement de résilier le contrat. En cas de retard important dans la réalisation des travaux cela vous permettra de solliciter la réparation de vos préjudices en lien avec ce retard.

 

6/ L’artisan peut-il solliciter des acomptes ?

Il n’y a aucune règle (sauf contrat avec des constructeurs professionnels du type CCMI , VEFA…). Il s’agit d’une faculté librement négociée entre le maître d’ouvrage et le prestataire. Il n’est pas choquant que l’artisan sollicite le versement d’un acompte après la signature du devis et avant même le démarrage des travaux. En effet, cela est de nature à le rassurer sur votre solvabilité et lui permettra par ailleurs de faire l’acquisition des matériaux nécessaires au chantier. Par contre, l’acompte doit être raisonné par rapport au montant global du devis. Si un acompte de l’ordre de 20 % à 30 % est usuel refusez de payer plus. Si vous sentez que la situation vous échappe et que l’artisan sollicite de votre part des versements importants et trop fréquents alors même que les travaux n’avancent pas n’hésitez pas à prendre attache auprès de votre conseil et à suspendre tout paiement.

 

7/ Qu’est-ce que la réception ?

La réception marque la fin du chantier. Il s’agit de mettre en place une réunion entre le maître d’ouvrage et l’entreprise pour inspecter l’ouvrage et noter éventuellement des réserves sur la qualité des travaux. La réception est un élément essentiel pour le maître d’ouvrage. Il s’agira de faire démarrer les garanties légales obligatoires et notamment la garantie décennale de l’entreprise pour tous les désordres qui n’auront pas fait l’objet de réserve dans le procès-verbal de réception car non visibles à ce moment pour le profane mais qui viendraient à se révéler ultérieurement en ayant une certaine gravité. Cette gravité s’appréciera autour de 2 axes que sont, soit, l’atteinte à la solidité de l’ouvrage, soit, l’impropriété à destination de l’ouvrage. Toutes les fois que l’une ou l’autre de ces conditions sera remplie le désordre devra obligatoirement être pris en charge par l’assureur décennal de l’entreprise. Aucune franchise ne pourra vous être opposée de la part de l’assureur décennal pour ce qui concerne la réparation des désordres matériels.

 

8/ Que couvre l’assurance -garantie décennale ?

L’assurance décennale est obligatoire pour tous les constructeurs. Lorsque vous régularisez un devis faites-vous communiquer au préalable une attestation d’assurance décennale. Veillez à ce que l’assurance décennale couvre bien les activités pour lesquelles vous faites intervenir l’artisan. L’assurance décennale couvre au minimum la prise en charge du coût de réparation des désordres matériels. Très souvent les assurances décennales couvrent aussi les désordres immatériels (par exemple les préjudices de jouissance du type relogement ou autre) consécutifs aux désordres matériels. Si aucune franchise ne peut être opposée au maître d’ouvrage en ce qui concerne les désordres matériels cette franchise est opposable au maître d’ouvrage en ce qui concerne les désordres immatériels.

 

9/ Quels sont mes droits si les travaux sont mal réalisés ?

Si les travaux sont mal réalisés en cours de chantier, et donc avant toute réception des travaux, l’artisan est débiteur contractuellement d’une obligation de résultat. Dans ces conditions vous pouvez suspendre le paiement de ses prestations, et prendre attache auprès d’un conseil pour trouver une solution, soit, amiable, soit, judiciaire.

Si les travaux sont terminés et ont été réceptionnés l’entreprise est responsable de tous les dommages en lien avec ses travaux et en lien avec ses fautes. Si les désordres sont graves et de nature décennale la responsabilité de l’entreprise sera combinée avec celle de l’assurance décennale de cette dernière.

Il y a aussi la garantie de parfait achèvement pour une durée de une année après réception (voir infra) et la garantie biennale pour une durée de 2 ans suivant la réception (voir infra)

 

10/ Garantie de parfait achèvement

la garantie de parfait achèvement et d’ordre public de sorte qu’elle ne peut jamais être supprimée par l’entreprise. Le Point De départ de la garantie de parfait achèvement est la réception. Elle couvre tous les désordres apparents qui ont donné lieu à des réserves au procès-verbal de réception, quelle que soit leur gravité, et aussi tous les désordres qui viendraient à se révéler, quelle que soit leur nature, dans l’année qui suit la réception. Il s’agit d’un des régimes les plus protecteurs pour le maître d’ouvrage. En effet, il n’y a pas de faute à démontrer à l’encontre de l’entreprise. Il suffit de démontrer que l’achèvement n’est pas parfait. C’est là l’objet de cette garantie. Cette garantie est parfois couverte et prise en charge, de manière facultative, par l’assureur décennal. Attention néanmoins, son délai de mise en œuvre est très court puisqu’il s’agit d’un an. Ni la mise en demeure, ni la sommation faite par huissier est de nature à l’interrompre. Seule une action en justice peut interrompre le délai de prescription anale de la garantie de parfait achèvement. Il sera donc sage de prendre attache auprès d’un conseil spécialisé.

 

11/ Garantie biennale 

le Code civil institue une garantie de bon fonctionnement des éléments d’équipement pour une durée de 2 ans suivant la réception, avec ou sans réserve, qui sont dissociables de l’ouvrage. Le dommage doit affecter le bon fonctionnement de l’élément d’équipement. Il en est ainsi toutes les fois qu’un élément d’équipement qui a une dynamique propre ne fonctionne pas (appareils mécaniques, électriques etc.…) cela peut concerner un interphone, une chaudière dissociable, un système de sonorisation ou encore un ballon d’eau chaude sans que cette liste soit exhaustive.

 

12/ Obligation de résultat – responsabilité contractuelle pour faute

D’une manière générale le locateur d’ouvrage, ou le constructeur, est débiteur d’une obligation de résultat jusqu’à la réception et d’une responsabilité contractuelle pour faute démontrée après réception.

La responsabilité contractuelle pour faute après réception peut être actionnée pendant 10 ans à compter de la réception pour tous les désordres qui ne seraient pas suffisamment graves pour entrer dans la garantie décennale mais qui révèlent un manquement de la part de l’entreprise.

Il s’agit de désordres qui n’ont pas été réservés à réception.

 

13/ Peut-on contester l’octroi d’un permis de construire ou d’une déclaration de travaux ?

Vous disposez d’un délai de 2 mois suivant l’affichage sur le terrain concerné pour contester, soit par recours gracieux, soit, par recours contentieux, la délivrance d’un permis de construire ou d’une non opposition à déclaration de travaux.

 

14/ Peut-on contester le zonage d’une parcelle déterminé par le PLU ?

Vous pouvez contester le zonage qui figure dans le PLU pour une parcelle. Il existe des techniques juridiques pour contester ce zonage à tout moment même quand le PLU élaboré a été voté de manière définitive. Il faudra avoir des éléments techniques pour contester le zonage. Cela consistera souvent en une procédure à mettre en place auprès du tribunal administratif.

 

15/ Peut-on contester la réalisation non conforme des travaux à un permis de construire ou une déclaration de travaux ?

Oui il est possible de contester la réalisation des travaux non conformes à l’autorisation d’urbanisme devant les juridictions judiciaires. Cela peut aller jusqu’à la destruction des ouvrages litigieux.

 

16/ Quels sont mes droits en cas de trouble de voisinage olfactif ou sonore ?

Toutes les fois que vous subissez un trouble de voisinage vous pouvez agir et exiger de votre voisin, soit, amiablement, soit, judiciairement, qu’il y soit mis fin. Il convient de préciser ici que seul le trouble anormal, qui excède la tolérance normale des rapports de bon voisinage, peut donner lieu à action judiciaire et réparation. À noter que la perte d’ensoleillement qui résulte de la nouvelle construction d’un voisin est un trouble de voisinage qui relève des juridictions judiciaires et non un manquement à une règle d’urbanisme relevant du recours gracieux ou contentieux auprès du tribunal administratif.

 

17/ Garantie des vices cachés dans le cadre d’une vente immobilière

Quand vous procédez à l’acquisition ou à la vente d’un bien immobilier il figure dans l’acte notarié, quasiment systématiquement, une clause exonératoire des vices cachés au profit du vendeur. Cette clause n’est pas imposée par la loi et est purement contractuelle. Elle peut donc faire l’objet d’une négociation et éventuellement d’un refus de la part de l’acquéreur. Si le vendeur refuse de supprimer cette clause l’acheteur est libre de refuser de signer le compromis en l’état et de chercher un autre bien. Il convient de noter que cette clause exonératoire des vices cachés ne peut protéger les vendeurs pour les désordres qui sont de nature décennale car un vendeur est toujours réputé constructeur et relève donc de la responsabilité décennale pour tous les désordres qui sont graves. Le vendeur aura donc soin de justifier de ces travaux sujets à désordres au moyen de factures pour se préserver un recours contre l’entreprise réellement responsable. En ce qui concerne la garantie des vices cachés il convient d’indiquer qu’elle n’est pas opposable à l’acheteur quand le vendeur connaissait les vices au moment de la vente mais ne les a pas portés à l’attention de l’acheteur. En quelque sorte la clause exonératoire des vices cachés n’a pas vocation à protéger le vendeur qui sciemment manquerait à son obligation de loyauté et d’information vis-à-vis de l’acheteur.

 

18/ Bail d’habitation : que faire face à des loyers impayés ? Comment demander l’expulsion d’un locataire ?

Quand vous donnez à bail un logement et que votre locataire ne vous règle pas les loyers, il est nécessaire de réagir vite. Le plus souvent, votre bail comporte une clause résolutoire, qui permet de résilier unilatéralement le bail en cas de manquements graves. Pour ce faire, il convient de faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par huissier de justice, qui ouvrira un délai de 2 mois pendant lequel le locataire devra apurer la dette locative. A défaut, votre conseil sera à votre disposition pour initier une procédure devant le Juge des contentieux de la protection pour solliciter la condamnation de votre locataire à vous régler les loyers impayés et demander son expulsion. Si votre bail ne comporte pas de clause résolutoire, votre conseil aura soin de vous orienter vers une procédure devant le Juge des contentieux de la protection pour que soit prononcée la résiliation du bail pour manquement grave du locataire à ses obligations et demander, là encore, les loyers impayés et l’expulsion de votre locataire.